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※ 首頁 > 購物專區 > 稅務旬刊 >第2020期 　>稅務旬刊   書名：稅務旬刊第2020期 回上頁 承租人於承租之土地上出資建屋 現行稅務規範與會計處理 謝欽源 壹、前　言 　　承租人於承租之土地上出資興建房屋使用，在稅務（營業稅及所得稅）及會計處理上，皆有其特殊性。過去此類型之交易活動，營業稅之解釋函令有2則，其一為財政部85年12月11日台財稅第851928804號函，係以土地出租人（營業人）之立場規定，如何申報營業稅銷售額。另一為財政部91年6月21日台財稅第0910034284號函，係以土地承租人（營業人）之立場規定如何申報營業稅銷售額。兩則函令皆要求雙方應於房屋點交時，按房屋建造成本一次全數認列銷售額。至於在所得稅部分有5則，包括77年8月18日台財稅第770521858號、82年6月22日台財稅第821489474號、85年5月22日台財稅第851905235號、85年10月30日台財稅第851921575號及88年3月12日台財稅第881902753號函。相關函釋規定，承租人所支付之工程造價，應認屬代土地出租人所為之給付，故應按各建造年度之工程造價歸屬出租人各年度之租賃收入。上開函令所規定之課稅時點及金額，在徵納雙方間時有爭議。 　　為使課稅規定更公平合理，財政部於96年3月16日同時頒布二號函示，一則為台財稅第09604517940號作為解釋營業稅之處理規範，同時廢止前述之85年12月11日及91年6月21日二則函令；另一則為台財稅第09604517910號作為解釋所得稅之處理規範，也同時廢止上段所述之82年6月22日、85年5月22日及88年3月12日三則函令。 　　新函令在營業稅「銷售額」之金額及申報時間，以及在所得稅租賃收入或所得之認列金額及年度，改為按租賃期間平均計算各年度銷售額（營業稅）及租賃收入（所得稅）解決之前稅負集中第一年度之不合理現象，較為公平合理及明確。筆者認為有關此類型之交易，營業稅部分有包括以取得「勞務」為代價之銷售貨物、以取得「貨物」為代價之銷售勞務、視為銷售勞務、銷售額之認定、銷售額之申報時點等等，在營業稅實務上較為特殊之情況。所得稅部分則包括所得認列年度、實物所得、所得實際給付的時點、設算所得、調整所得等等概念甚具租稅教育意義，故樂於為文探討。 　　為期實務有用性，本文將此類型交易實務可能之狀況彙總整理。假設承租人及出租人皆包括個人及企業，而房屋登記所有權人可能係承租人或出租人，共有8種組合狀況如下表，以每一種狀況為基礎，探討其在營業稅、所得稅及會計處理上之規範。 　　狀況　承租人　出租人房屋登記所有權人 一、　個人　　個人承租人 二、　 〃　　　〃 出租人 三、　企業　　 〃 承租人 四、　 〃　　　〃出租人 五、　個人　　企業承租人 六、　 〃　　　〃出租人 七、　企業　　 〃承租人 八、　 〃　　　〃出租人...... 全文請洽稅旬購物網

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